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  买房投资与海-外房产基金:哪个更好pc蛋蛋规律乾立基金董事总经理袁凌女士受邀出席了本次大会,并就“新常态下,房企品质管理的机遇与挑战”这一话题,和与会嘉宾们展开了深入探讨。

  孙晨认为,A股加入MSCI后,预计中国概念的ETF、定制化投资产品将会得到更多海外市场的青睐。内地投资人也将目光投向海外,在海外成熟市场寻求稳定收益(Beta),并在新兴地区追求Alpha。

  此外在把握大方向的同时,盛世神州基金在业务方向上也会做房地产的上下游和创新项目投资。

  这也是目前基金发展过程当中两种拉力,一种是政府拉着你走上正规化发展道路,成为股权投资基金。另一方面市场的力量往回拉,将股权投资基金变成债权基金。但在这个拉锯的过程中,市场自身的发育要求还是向着股权基金转变。

  虽然在迷茫时期,信心比黄金重要,我们也看到了新的机会和更具价值的投资模式。

  调查显示,基建、TMT(科技-媒体-电讯)和金融服务是未来中国企业在海外的三大目标行业,这一结果和中国在“一带一路”、人民币国际化等宏观政策上的走向基本一致。同时,虽然欧洲和北美存在地缘局势波动等不确定因素,但依然是未来中国企业海外投资备受青睐的目标地区。

  孙晨:继今年A股加入MSCI后,MSCI计划明年将中国内地股票在其全球基准指数中的权重由5%提高至20%。9月,富时罗素也宣布把A股纳入其全球股票指数体系的次级新兴市场指数。预计更多的内地资管公司将着重把中国市场的股票基金引入欧洲,中国概念的ETF、定制化投资产品将会得到更多海外市场的青睐。同时,会有更多的海外机构投资者,特别是主权基金、养老基金、私人银行等,通过多种互联互通的渠道投资内地市场。

  中国网11月30日讯 商务部新闻发言人高峰昨日在新闻发布会上表示,近年来,中国与拉美和加勒比国家的经贸合作全面发展,规模越来越大,领域也越来越广,双方在贸易、投资、工程承包等方面的合作成果丰硕。目前,中国已经成为拉美的第二大贸易伙伴国,拉美成为仅次于亚洲的中国海外投资的第二大目的地。

  1. 根据《企业会计准则第37号-金融工具列报》(财会〔2017〕14号)及《金融工具会计准则补充规定—债务工具与权益工具的区分及相关会计处理规定》(财会〔2014〕13号),公司拟将本次债权投资计划计入“其他权益工具”核算,具体情况以年度审计结果为准。

  “所以,针对上海的商业办公类物业大宗交易,我们会输出更多的主动管理能力来提高资产标的的价值,实现增值;也是为了在项目退出阶段给投资人创造更好的回报。”袁凌说。此外,在城市更新方面,乾立基金参股了相关资产管理公司,这些公司成功运作了包括虹口区1929ARTSPACE和临潼188金融中心等在内的存量资产的改造。《中国房地产金融》了解到,上述两个项目前身分别为洋行仓库、假日旅店,经过改造后变更为办公用途。改造后的项目在租金方面得到了很大提升,分别上涨了3.6倍和2.6倍,整个标的项目也焕发出新的活力。

  安永中国海外投资业务部全球主管周昭媚称,地缘政治风险持续加剧、英国脱欧等一系列不确定因素正影响中国企业海外投资决策,不过,仍有超过七成中国企业对今后海外投资前景持乐观态度并积极在全球布局,有助于实体经济转型升级的领域始终受到中国投资者的高度重视。

  ●大唐国际发电股份有限公司(“公司”或“本公司”或“大唐国际”)九届二十九次董事会会议审议通过《关于发行2018年第二期永续保险债权投资计划的议案》,同意公司与太平洋资产管理有限责任公司(“太平洋”)合作设立太平洋-大唐国际发电债权投资计划(暂定名,以中国银行保险监督管理委员会指定的注册机构最终注册的名称为准,“本次债权投资计划”),并签署《太平洋-大唐国际发电债权投资计划投资合同》(“《投资合同》”)。本次债权投资计划募集资金不超过人民币30亿元,期限为7+N年,募集资金用于辽宁大唐国际葫芦岛热电厂“上大压小”新建项目、江苏大唐国际金坛燃机热电联产工程及广东大唐国际高要金淘天然气热电冷联产项目(“投资项目”)。

  在以往房地产开发企业大规模扩张圈地的年代,房地产私募基金在与开发商合作的过程中,可能更多扮演的是财务投资人、资金供给方的角色,合作模式上也以债权类的偏多。但是在今年整体“去杠杆”的宏观环境和金融监管政策背景下,乾立基金更多与开发商探讨参与房地产开发类项目的纯股权投资、优先股投资的合作模式。股权投资模式对房地产基金而言,对交易对手和房地产开发标的品质的关注度会越来越高。原因是什么呢?因为从债权投资到股权投资,不仅仅是投资方式的转变,更是思维方式的转变,募投管退每一个环节着眼的关键点都会不太一样,股权投资是一种权益性的投资,不是简单地放一笔贷款,我们会更看重项目发展前景和资产的增值,这也会更加考验我们的资产管理和资产运营能力。我们也将更加主动地参与到所投项目的各项环节中去,积极发挥自身的主动管理能力,争取为投资人挖掘项目潜在的、更高的价值。

  在这种情况下,香港可以发挥作为超级联系人的优势,成为内地和欧美市场投资的双向通道。从资管机构的角度,嘉实国际认为,不仅要帮助客户在海外进行资产配置、帮助海外资产找到中国的Alpha,而且要相信“双向”资管的能力才是未来国际资管市场竞争中最核心的筹码。

  业内人士表示,此次申购,是英大人寿在今年6月营口港债权计划险些爆雷风波后,再次申购基础设施债权投资计划。

  英大人寿已于2018年9月12日申购英大-华能国际基础设施债权投资计划,交易金额为3亿元。此投资计划的偿债主体为华能国际电力股份有限公司(简称“华能国际”),计划资金用于云南滇东电厂和云南雨汪电厂的建设。华能国际基础设施债权投资计划结算方式为按日计息,半年付息一次,到期一次性还本。该投资计划在满足产品合同约定生效条件时成立,产品发行日期为2018年8月22日,投资期限为8+N年。

  我相信,经过一定时间的调整会使房地产的价格趋于合理,当然需要考虑通货膨胀的因素。这是一个双向的过程,资产泡沫慢慢减少,价格趋于合理化,到那个时候盘活所有的房地产存量才会有机会。

  挺父亲说,感谢中国经济持续四十年的中高速增长,尤其是国内房地产的增长,让他积累不少财富,感受到做富人的滋味;但是,到今天,中国经济进入新常态,增长速度不能还像原来那么快,做实业赚钱不再那么容易,而国内房地产投资面对不断升级的限购政策,尤其是不能总指望房价一涨再涨,所以,他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于,他父亲看不懂海外对冲基金,也担心碰地雷,而美国的股票市场他又不熟悉,因此,还是想继续做他在国内熟悉的,就是在美国买房子投资,至少买了房子、看到房子让心里踏实。

  孙挺父亲的偏好当然不奇怪,也是多数富有中国人的偏爱。那么,如果你实在看重房地产投资,这真的是最好的投资方式吗?

  先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候,我从公司分到一些利润,当时希望做些分散投资,尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资,她的特长是专门参加银行房产拍卖,低价获得房子后,有的是简单装修一下就转手卖出,另一些就留在手上出租、赚租金,等今后合适时再出手。

  这听起来很简单,谁都能做。都知道,在美国有个人破产法,一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业没收入,还不起月供了,就可以把房子给银行,自己申请个人破产保护。银行接手房子后咋办呢?银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣,也不愿意招进团队去管理、出租这些住房,因为那些不是银行的主业,它们也没有这方面的专长优势。所以,把房子接到手后,银行一般会马上组织拍卖,尽快脱手。在奥斯丁市,每周有几批这样的房产拍卖,王莉都会先看看那些被拍卖的房子,对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解,然后带上草稿和自己的估价单,参加现场拍卖。她说,有时候会很幸运,参加竞拍的人很少,她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子,尤其在2008-2009年金融危机期间这样的机会更多。

  就这样,2006年我们用8.5万美元买下一栋三室三厅280平米的独栋房,包括餐厅、客厅、电视休闲厅,还有前后院的草坪。这房子够大,也够便宜了吧?在美国,尤其是德克萨斯州,土地到处都是,人口又少,房子难以太贵。由于我们生活在耶鲁那边,是美国的东北角,不会去住那里,只会是用房子做投资出租,并且由王莉的公司代为管理,条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司。德克萨斯州紧挨着墨西哥,从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多,所以,这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花一万美元装修好之后,不到几天房子就租出去,每月租金1050美元,一年租金12600美元。除掉管理费、维修费以及房产税之后,一年大约有6000美元的收入,按照9.5万美元的总投资算,这相当于6.3%的租金回报率。当然,这是假定租户没有突然搬走,而如果租户要走,中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个月租金。

  这种租金回报率显然比国内的高很多,那为什么我们决定不买更多房产做投资,并且几年后就把那个房子也卖了呢?

  答案在于,买房投资太麻烦!虽然有王莉的公司帮我们管理,包括找人割草、维修等等,但是,毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏,经常要换修,而每次买新东西,又有各种选择、各种价格,我们还要一一确认,所以,经常要花很多时间精力介入。好在德克萨斯州冬天不下雪,如果在纽约、波士顿等北部地区买房投资,一到冬天下大雪,你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里还要整个大修,就像2016年初我们在香港时,在耶鲁边上的家里水管冻爆,水从二楼一直淹到地下室,结果花了5个月才修好!

  相比之下,如果是买股票、债券或基金做投资,你每个月只要花点时间,看一下投资仓位的变化就行,不需要被房子的琐碎打扰!实体房产投资的交易成本太高,不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国,那么,时差和距离使整个过程更加麻烦。

  可是,如果像孙挺父亲那样实在只认准投资房产,有没有更简单的道路呢?

  当然有便利的房产投资之路,包括 REITs(realestateinvestmenttrusts)以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额,所持有的资产就是房地产或者商业地产,通过地产租金和价格波动赚钱,一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易,所以流动性很好,随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF,代表一篮子不同REITs的投资组合。

  由于REITs是信托基金,本身不交任何企业税,所以美国法律对它们有许多具体要求,比如90%的租金收入必须分红,75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或政府公债、以及其他REITs,75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息,但是地产销售收益不能超过年收入的30%,等等,否则就不能享受REITs免税待遇。

  美国今天有1100多家REITs,拥有3万亿美元地产,其中大概有225家在交易所公开上市交易,股权总市值超过1万亿美元,总资产超过2万亿美元。REITs类别很多,有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产的,等等,任你挑选。

  比如,“新住宅投资公司”(NewResidentialInvestmentCorp)总部在纽约,以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主,2017年股价涨幅10%,但基于房租的股息收益率为11.3%,2018年初股价在17美元左右,市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是HighwoodsProperties,也在纽约证交所上市,但主业集中在写字楼地产,主要投资美国南部城市的高端写字楼,2018年初的股价47.5美元,股息收益率3.67%(远高于标普500指数2%的股息收益率)。

  为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金,比自己直接买房投资更好呢?

  首先当然是我们前面说的,自己买房投资太麻烦,而REITs公司帮你去管理房地产、商业地产,或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处,帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样。

  其次,特别是对于中国投资者来说,如果你自己去美国买房,不能从美国银行贷款做杠杆投资,但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆,提升投资回报。这一点很重要,因为过去三十年里,如果没有杠杆,买房投资大概每年收益5%左右,一般个人投资者通过3倍杠杆,可以把房产年化收益提升到7.5%左右,而同期 REITs的年化收益接近11%,这个收益是个人难以达到的,也高于标普500股票指数10%左右的回报率。

  再者,如果你自己去买房投资,你或许能买40套,但那还是风险过于集中,规模效应不够。而REITs资金量大,可以跨越很多地区买很多地产,把风险分散更多,管理效率也更高,规模经济节省成本。

  所以,你看到,金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择,让他既能享受房产投资的好处,回报更高、风险更低,也能省掉很多麻烦。

  对于很多人来说,买房产投资的最大好处之一是房子是实物,看得见摸得着,这使房产投资比金融投资更有安全感,有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资,在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式?理由是什么呢?这些是今天的思考题。就今天的要点,我们谈到三点:第一,到境外直接买房投资,维护与管理成本高,也很麻烦,并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二,REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路,不仅给投资者提供地产投资的好处,而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险,包括更高的杠杆。第三,由于监管政策的要求,REITs的分红比必须很高,这是房产租金的直接替代。还有,这些基金的类别和风格选择也很多,选择余地相对较大。

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