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  金融调控加码 房地pc蛋蛋推广产市场平稳运近日,央行公布了2019年第二季度货币政策执行报告。报告显示,6月个人住房贷款平均利率为5.53%,与3月相比则下降了15个基点。而从5月份开始,多个城市上调了房贷利率,苏州的首套房贷利率则已突破6%的界限,达到了6.03%。部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%,而对于二套房贷款未还清的客户,多数银行甚至要求贷款利率上浮30%。

  今年二季度以来,房地产调控在金融供给侧发力,不仅对前期融资规模过大的部分房企控制信托融资,同时对房企海外发债风险进行管控。在一城一策落实方面,苏州等个别城市加码调控,而一批热点城市房贷利率上浮成为主要调控措施,市场降温效果明显。据国家统计局发布的数据,今年以来,开发企业拿地面积同比锐减3成,二手房价格回调趋势明显。业内人士预测,下半年金融调控力度不会减小,部分城市房价地价或出现下调,整体市场将保持平稳运行。

  6月份,银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示,房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。监管部门收紧房企信托融资,从7月份开始,要求“总体存量控制,同时收缩增量”,第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

  8月份,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。到了8月中旬,业内流传的一张开发商名单显示,20家房地产企业被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS)。

  一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,比如限制房企海外发债这一条,政策明确了外资的用途,意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地,这三种融资用途已经被限制了,对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

  统计显示,2019年上半年,房企境内外发债融资总额一共4286亿元,同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元,占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制,极大约束了房企的资金链,在土地市场上起到了立竿见影的效果。

  6月以来,尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火,但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地,近期土拍情况均不太乐观。

  进入7月,多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示,规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳,下半年减缓投资意图明显,单月仅新增2幅和3幅土地。

  8月初,热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块,郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中,主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平,比几个月前的成交单价下跌6000元/平方米,南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

  二季度以来,相关部门稳地价要求非常严厉,部分热点城市也积极开展银行系统检查,房企拿地偏向保守。据国家统计局刚刚发布的数据,2019年1-7月份,房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米,同比下降29.40%。

  今年二季度以来,热点城市房贷利率连续上浮,对购买力市场的调控力度不断加大。

  记者从南京多家银行获悉,今年4月份以来,南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初,银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。

  今年楼市率先回暖的苏州,房贷利率在6、7两个月也出现连续上浮。苏州某房产中介经理人告诉记者,7月苏州首套房贷利率,普遍按照基准上浮23%(即6%)执行,此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%,6月上调至基准上浮20%。二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%(即6.37%)。

  据融360发布的7月份房贷市场报告显示,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20BP;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

  相对于经历了小阳春的二线城市,多数三四线城市今年市场波澜不惊。记者采访了多个三四线城市了解到,当地贷款利率基本保持稳定。徐州市21世纪公司经理常静说,徐州市大多数银行的贷款利率近几个月保持稳定,目前买一万保险可以申请首套基准上浮10%的优惠,二套房可以申请基准上浮15%的优惠。不买保险正常业务首套基准上浮15%,二套基准上浮20%,现在徐州贷款利率和前段时间相比无变化。

  “近期南京市所有的银行都要调整贷款利率,首套从基准上浮15%,调整到上浮20%。”北京银行南京分行一名负责人告诉记者,这是主管部门统一的规定,他们银行的房贷额度已经不够放了,主管部门要求提高利率抑制需求。人行还进行窗口指导,利率达不到要求的一律不批。一些前期签订了合同的卖家,迟迟拿不到贷款,有的等待期甚至超过一个月。“现在银行根本不愁放不出按揭贷款,利率越高,银行获益越大。”一位业内人士称。

  房贷利率上浮给购房者带来了多大的压力?业内人士给记者算了一笔账:假如某首套房购买者,买入一套总价200万元,首付3成,贷款140万元,贷款年限30年。每月还款额度,在年初基准利率上浮5%时,每月还款7640元,到目前基准利率上浮20%,每月需还款8286元,每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元,这也是一笔不小的金额。

  业内人士表示,今年下半年楼市还是坚持“房住不炒”,以稳为主。而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等都是楼市收紧的表现。所以接下来的房贷利率大概率还会继续上调,特别是在部分热点城市。

  持续调控导致房地产市场整体降温,并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长的态势,虽然跌幅并未出现扩大的趋势,但市场已经有了降温的苗头。2019年1-7月份,商品房销售面积为88783万平方米,同比下降1.30%。

  业内人士认为,2016年“9.30”调控以来,投机投资需求大幅度减少,刚需刚改成为绝对主力。近期,中央出台的促进一亿人进城落户、城乡融合发展人口自由流动等政策将为城市化注入动能,尤其是二线城市,将会获得一轮发展机遇,并推动楼市进入平稳运行的行情。

  “目前,一线楼市很稳,二线稳中有升,三四线正在筑底,不可能出现上一轮那样的暴涨了。”深圳乾运公司董事长张俊英表示,统计显示,2019年全国棚改计划规模为285万套,同比大幅缩减50%。这无异于对暴涨过后的三四线釜底抽薪,也预示着楼市将进一步分化。

  张俊英表示,房地产调控政策会继续保持稳定性和连续性,短期内放松调控几乎没有可能。一方面,“房住不炒”最近被中央重申,前期火热的苏州楼市5月和7月连续出台调控政策加码限售,目的是杜绝炒房、限制价格波动。另一方面,利好刚需和改善的政策也在逐步出台,通过降低房贷利率,加大公积金支持,以及原有的限制条件,创造稳定和有利于刚需及改善的环境。

  中国社会科学院财经战略研究院近日发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》。报告显示,全国房价继续小幅上涨,重点城市二手房成交量较快放大。报告预测,一二线城市以小涨或微涨为主,少数城市可能较快上涨。三四线城市“小阳春”趋于消退,房价将稳中有降。

  “未来楼市的发展重点可能有两个,就是一二线地产家居网首席战略官胡光辉分析,随着国家一系列政策推进城镇化发展,都市圈,城市群以及主要大城市落户限制的松绑,一二线城市的经济基础,人口涌入仍然会对房地产形成支撑,一二线的房子仍然是稳定的保值升值手段。

  第二个热点是处于核心城市群周边的三四线城市,不仅可以承接产业转移,还可以享受国家基础设施建设带来的红利,继而吸纳人口流入。“预计未来五至十年,一批二线城市、都市圈三四线城市会持续做大做强。”

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  全景网4月17日讯 中国企业家论坛 谋定研究中国智库网 新闻中国采编网 中国新闻采编网 万赢信 谋定采编: 由中国基金报、深圳市金融办、中国儒商大会、中国企业家论坛和香山财富论坛联合主办的第二届中国机构投资者峰会暨财富管理国际论坛今日在深圳举行,本届峰会主题为“新常态下财富管理机构的新选择”。

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  “在目前的业务实践中,真正有能力开展全国线上贷款担保业务且能得到放贷机构认可的融资担保公司非常少。”李万斌认为,不管是从自身衍生需求还是从增信合规的角度出发,未来将会有更多的金融科技公司或互联网公司设立融担机构,一方面可以使得自己的部分金融业务更加合规,另一方面也将为整个融担行业注入新活力。

  不过,蓝鲸房产注意到,随着企业业绩的向好,越秀地产“地产+基金”的占比也在不断加大。2019年7月份,越秀地产共拿下5宗地块,其中3宗地块的权益均为9.5%。在上半年的新增土储里,郑州、深圳等项目最初持股比例也是9.5%,不久后,持股比例增至95%。

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